| 敷 地 調 査 |
敷地には、様々な法規制があります。
敷地の形状や条件を細かくみて、どのような建物が建てられるのか、どのように造っていかなければならないのかなど、調査しなければなりません。以下にご紹介している項目は、敷地調査に必要な項目の一部抜粋です。
敷地の自然・社会環境的な条件を確認します。
形状 極端な変形地は建物に制約がかかってきます。 日照・風通し 時間をかえて、土地の日照状況を確認します。 地質 水害や崖崩れのおそれはないか、排水路は十分に確保されているかなどを調べます。 地盤 敷地が軟弱か堅牢かによって対処法が違ってきます。軟弱な地盤は土地改良剤などを使い、建物に適した土地に変えます。 周辺環境 学校、職場、スーパー、病院など、周辺環境を調べます。 電気・ガス・上下水道 水道や電気などは引き込み状況、ガスはプロパンか都市ガスかなどを調べます。
敷地と建物の法律的な条件を確認します。
●土地利用の制限（都市計画区域／土地の計画的、合理的な利用を図るため）
市街化区域 これから優先的に市街化しようとする区域。 市街化調整区域 市街化を抑制しようとしている区域。開発した分譲地や「既存宅地権」が認められる場合などを除き、原則として住宅を規制。 無指定 畜産や農林業に従事する人の住宅や公共の建物以外は原則として規制。 ●接道義務
都市計画区域内に建物を建てる場合は、敷地が幅4ｍ以上の道路に２m以上接していることが必要です。
昔からの市街地など、幅が4ｍ未満でも特例が認められれば、建築することができます（セットバック）。幅が1.8ｍ未満の場合は、建築審査会の同意なしには建物を造ることができません。
●用途の制限（無秩序な建物の混在による生活環境の悪化を防ぐため）
第一種低層住居専用地域
低層住居の良好な環境を守る為の地域です。小規模な商店や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建てられます。 第二種低層住居専用地域 おもに低層住居の良好な環境を守る為の地域です。小中学校などのほか、150m2までの一定の商店などが建てられます。 第一種中高層住居専用地域 中高層住居の良質な環境を守るための地域です。病院、大学、500m2までの一定の商店などが建てられます。 第二種中高層住居専用地域 おもに中高層住居の良質な環境を守るための地域です。病院、大学、1500m2までの一定の商店などが建てられます。 第一種住居地域 住居の環境を守るための地域です。3000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。 第二種住居地域 おもに住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックスなどは建てられます。 準住居地域 道路の沿道に置いて、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。 近隣商業地域 近隣の住民が日用品の買い物をする店舗などの利便促進を図る地域です。住居や店舗の他に、小規模の工場も建てられます。 商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務促進を図る地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。 準工業地域 おもに軽工業の工場等で環境悪化のおそれがない工業の業務の利便を図る地域です。危険性、環境悪化が大きい工場の他はほとんど建てられます。 工業地域 主として工業の業務の利便促進を図る地域で、どんな工場でも建てられます。住居や商店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 工業専用地域 自ら工業の業務利便促進を図る地域です。どんな工場でも建てられますが、住居、商店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 ●形態の制限
建ぺい率 敷地面積に対する建物の建築面積割合の制限。ひさしなどは、その先端から1ｍ後退したラインで囲まれた部分まで建築面積に含まれます。 容積率 敷地面積に対する延床面積の割合の制限。 斜線制限 用途地域により、道路・隣地・北側などの斜線制限があります。第一種および第二種低層住居専用地域では、隣地斜線制限はありませんが、建築物の外壁から敷地境界線までの距離の限度を1.5mまたは1.0mと定めている場合があります。
高さ制限 第一種および第二種低層住居専用地域に限り、10ｍまたは12ｍまでの制限があります。 日影規制 建物が落とす日影の時間を制限するものです。高さ10m以下の建物や軒高7m以下の２階建ては規制がありません。 ●構造の制限（人の密集する地域の防火活動を確保するため）
防火地域 原則として木造建築物は禁止。２階建て以下で延床面積が100m2以下の物は準耐火または耐火建築物とします。 準防火地域 木造建築物は防火構造とします。
〜ぱる〜
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